Imprimir

Logo de campinas

PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPINAS
Secretaria Municipal de Justiça
Procuradoria-Geral do Município de Campinas
Coordenadoria de Estudos Jurídicos e Biblioteca

Este texto não substitui o publicado no Diário Oficial do Município - DOM.

LEI Nº 5.631 DE 10 DE DEZEMBRO DE 1985

(Publicação DOM 11/12/85: p.01-05)

DISPÕE SOBRE MANUAL TÉCNICO PARA ELABORAÇÃO DA PLANTA GENÉRICA DE VALORES DE TERRENO DO MUNICÍPIO DE CAMPINAS

A Câmara Municipal aprovou e eu, Prefeito do Município de Campinas, sanciono e promulgo a seguinte Lei:

Art. 1º- Fica aprovado o Manual Técnico para elaboração da Planta Genérica de Valores de Terreno do Município de Campinas, conforme as especificações e numerações seguintes:

TÍTULO 1 - DO CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO BÁSICO

SECÇÃO 1.1 - DA METODOLOGIA

CAPÍTULO 1.1.1 - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Art. 111 - 01 - O método comparativo de dados de mercado consiste em se determinar o valor unitário básico de uma dada região, mediante a comparação do imóvel avaliando - lote padrão - com outros semelhantes, pesquisados dentro da mesma região geo-econômica.

Parágrafo Único - Lote padrão é o lote cujas dimensões são consentâneas com o aproveitamento econômico da região em que se insere.

Art. 111 - 02 - Os elementos comparativos são obtidos de ofertas colhidas junto a escritórios imobiliários, anúncios em jornais, placas de venda, arquivos de escritórios de avaliação ou transações, cujas informações são obtidas nos Cartórios de Registro de Imóveis e em escritórios imobiliários.

Art. 111 - 03 - Os elementos comparativos, assegurada sua confiabilidade, são homogeneizados para a situação predominante na região - situação paradigma.

Art. 111 - 04 - Com os valores unitários homogeneizados é extraída a média aritmética simples.

Art. 111 - 05 - Os valores que estiverem fora do intervalo de 30%, acima e abaixo da média aritmética, devem ser eliminados.

Art. 111 - 06 - Os valores encontrados no intervalo da média aritmética, eliminados os 30% acima e abaixo, serão os valores considerados para o efeito de cálculo da média aritmética saneada, que será o valor unitário básico na região.

CAPÍTULO 1.1.2 - DAS ZONAS HOMOGÊNIAS

Art. 11 - 2.01 - Zonas homogêneas são zonas que apresentam uniformidade dos elementos entre si:

a) mesmo zoneamento de acordo com a Lei nº 1.993 de 29 de janeiro de 1959,

b) mesma característica geo-econômica, segundo normas definidas pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia - e pelo Departamento Imobiliário da Companhia do Metropolitano de São Paulo, das quais resultam as seguintes regiões e respectivas dimensões - padrão dos lotes:

ZONA

Profundidade

Máxima

Profundidade

Mínima

Testada de

Referência

1) Residências isoladas de padrão elevado

60m.

30m.

15m.

2) Apartamentos e/ou escritórios de padrão elevado

60m.

30m.

15m.

3) Residências de padrão

médio

40m.

20m.

10m.

4) Apartamentos de padrão médio e/ou comércio de densidade média

50m.

25m.

10m.

5) Comércio de densidade alta

40m.

20m.

10m.

6) Residência de padrão modesto e/ou comércio de densidade baixa

30m.

15m.

10m.

Art. 11 - 2.02 - a situação paradigma, em cada zona homogênea, é a de terreno plano e seco, com os melhoramentos públicos existentes na região e as dimensões da tabela do item c.

SECÇÃO 1.2 - DA COLETA DE DADOS

CAPÍTULO 1.2.1 - DA OFERTA

Art. 1º - 2.1.01 - as ofertas deverão ser obtidas por meio de pesquisas em anúncios de jornal, placas de vendas, escritórios imobiliários ou arquivos de escritórios de avaliação de imóveis.

Art. 1º - 2.1.02 - as ofertas só poderão ser utilizadas se estiverem contidas num período máximo de 02 anos anteriores à data da elaboração da Planta Genérica de Valores (P.G.V.).

CAPÍTULO 1.2.2 - DAS TRANSAÇÕES

Art. 1º - 2.2.01 - Os valores provenientes das transações pesquisadas em Cartório de Registro de Imóveis ou junto a Tabelionatos deverão ser os contidos nos Compromissos de Compra e Venda.

CAPÍTULO 1.2.3 - DAS INFORMAÇÕES

Art. 1º - 2.3.01 - Os elementos comparativos devem ser pesquisados de forma a obter todas as informações que possibilitem uma perfeita identificação, aplicação e verificação de cada elemento.

Art. 1º - 2.3.02 - As informações que deverão ser obtidas para cada elemento da pesquisa serão:

a) Localização (endereço, quarteirão)

b) dimensões (testada, profundidade e área)

c) data (da transação, do anúncio e da oferta)

d) informantes (nome, endereço e telefone)

e) preço e condições de pagamento

f) anúncio (nome do jornal, página e telefone de contato)

g) formato do terreno

h) situação (esquina, meio de quadra)

i) topografia

j) condições do solo

k) melhoramentos públicos existentes

l) condução

m) zoneamento

CAPÍTULO 1.2.4 - DAS RESTRIÇÕES

Art. 1º - 2.4.01 - Os elementos pesquisados cujos valores, setores fiscais ou coeficientes de aproveitamento sejam excessivamente discrepantes daqueles vigentes, não devem ser utilizados.

Vv - Valor presente (à vista)

E - Valor de entrada

R - Valor da prestação

R - Taxa de desconto

N - Prazo (número de períodos de capitalização)





Art. 1º - 4.1.02 - A taxa de desconto utilizada é composta de duas parcelas:

I - A correção inflacionária relativa ao período de 12 meses anteriores à oferta ou transação;

II - A taxa de juros legais, correspondente a 12% ao ano.

Parágrafo Único - A taxa de desconto utilizada obedece a expressão:

r = c + i

Onde:





Onde:

Im - índice geral de preços - Disponibilidade interna, FGV - Fundação Getúlio Vargas - no mês da oferta ou transação.

I m-12 - índice geral de preços - Disponibilidade interna, FGV - correspondente a 12 meses anteriores.

i - 12% ao ano ou ainda,

i - 0,949% ao mês = 0,00949

Art. 1º - 4.1.03 - Os procedimentos definidos nos "caput" e parágrafos dos artigos anteriores devem ser adotados mesmo quando declinada a condição "sem juros" na oferta ou transação.

CAPÍTULO 1.4.2 - DA ATUALIZAÇÃO DOS VALORES PARA A DATA DE ELABORAÇÃO DA PLANTA GENÉRICA DE VALORES - (P.G.V.)

Art. 1º - 4.2.01 - A atualização dos Valores deve ser feita de preferência utilizando-se índices econômicos locais, e na falta destes, índices econômicos gerais.

Parágrafo Primeiro: Os Índices indicados poderão ser: Índice Geral de Preços (IGP), no conceito de Disponibilidade Interna da FGV (Fundação Getúlio Vargas); os Índices de Variação da ORTN, e o Índice de Custo de Vida, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) da Universidade de São Paulo.

Parágrafo Segundo: A adoção de um dos índices na época de elaboração da Planta Genérica de Valores (P.G.V.), deve ser precedida de estudo para determinação da variação mais próxima à valorização imobiliária (de mercado) no período.

Parágrafo Terceiro: No surgimento de novos índices econômicos, que possam refletir melhor a valorização imobiliária, devem os mesmos ser utilizados.

CAPÍTULO 1.4.3 - DO FATOR DE FONTE

Art. 1º - 4.3.01 - Quando os elementos comparativos tiverem com fonte as ofertas de um modo geral, deverá ser efetuado um desconto de 10% no valor declarado, para compensar naturais superestimativas.

CAPÍTULO 1.4.4 - DOS FATORES GEOMÉTRICOS

Art. 1º - 4.4.01 - Para as correções devidas ais fatores geométricos serão usadas as dimensões de testada e profundidade definidas para lote-padrão, constantes da tabela do artigo 1.1.2.01 - ítem c

Art. 1º - 4.4.02 - Para o cálculo do fator testada (F t ) será utilizada a seguinte expressão:





Onde:

a- testada efetiva do terreno, considerada como projeção de frente sobre a normal a um dos lados, quando ambas as divisas são oblíquas no mesmo sentido, ou como a corda, no caso de frente em curva.

a r - testada de referência

Art. 1º - 4.4.03 - Define-se profundidade equivalente (P e ) como a resultante da expressão:





S- área do terreno

a- testada efetiva

Art. 1º - 4.4.04 - Se a profundidade equivalente do lote estiver dentro do intervalo definido pelas profundidades mínima e máxima, recomendadas para a zona avaliatória, não será necessária nenhuma correção.

Art. 1º - 4.4.05 - Nos casos em que a profundidade equivalente for menor do que a profundidade mínima ou maior do que a profundidade máxima da respectiva zona avaliatória, o fator de profundidade (Ft) deverá obedecer as seguintes expressões:





Onde:

Mi - profundidade mínima, na zona avaliatória

Ma - profundidade máxima, na zona avaliatória

Parágrafo Único - Para profundidades maiores que 2Ma, deverá ser mantido o valor por metro quadrado obtido para esse limite.

CAPÍTULO 1.4.5 - DO FATOR PONDERAÇÃO

Art. 1º - 4.5.01 - O valor unitário básico do m 2 de determinada zona homogênea se refere a uma situação paradigma, assim considerada em função de determinadas características físicas e melhoramentos públicos.

Art. 1º - 4.5.02 - Para justar as amostras coletadas a essa situação paradigma, o fator ponderação (Fp) deve obedecer a seguinte expressão:





Onde:

fn - fatores de correção utilizados

n - número de fatores de correção

Parágrafo Primeiro - A situação paradigma para o fator topografia (F top ) refere-se a terreno plano.

Nas demais situações, o fator topografia deve obedecer aos seguintes índices:

terreno plano ou em aclive até 5%

F top = 1,00

terreno em aclive de 5%

F top = 0,95

terreno em declive até 5%

F top = 0,95

terreno em declive acima de 5%

F top = 0,90

Parágrafo Segundo: A situação paradigma para o fator superfície (F sup ) refere-se a terreno seco.

Nas demais situações, o fator superfícies deve obedecer os seguintes índices:

terreno seco

F sup = 1,00

terreno alagadiço

F sup = 0,70

terreno brejoso

F sup = 0,60

Parágrafo Terceiro: o fator melhoramento público (F mp ) deve ser obtido da seguinte expressão:





Onde:

a- somatória das porcentagens referentes aos melhoramentos que a amostra tem a menos do que a situação paradigma.

b - somatória das porcentagens referentes aos melhoramentos que a amostra tem a mais do que a situação paradigma.

I - Foram considerados como valorizantes os seguintes melhoramentos, com as respectivas porcentagens de acréscimo sobre o valor básico:

água encanada

15% = 0,15

esgoto sanitário

10% = 0,10

luz domiciliar

10% = 0,10

luz pública

5% = 0,05

pavimentação

30% = 0,30

guias e sarjetas

10% = 0,10

telefone

5% = 0,05

II - Quando há coincidência entre os melhoramentos apresentados pela amostra e os da situação paradigma, o fator melhoramentos públicos será igual a unidade.

Parágrafo Quarto: A situação paradigma para o fator condução (F cond ) refere-se à condução próxima.

I - Para a definição dos Índices devem ser considerados a situação geográfica da zona em relação ao centro (polo), o nível de renda da população local e a transitabilidade das vias de acesso.

II - Os Índices a serem aplicados devem ser os seguintes:

condução próxima

F cond = 1,00

condução direta

F cond = 1,03

condução difícil

F cond = 0,98

CAPÍTULO 1.4.6 - CÁLCULO DO VALOR DO m 2 HOMOGENEIZADO

Art. 1º - 4.6.01 - Após serem efetuados todos os cálculos dos fatores de correção, como indicado nos capítulos anteriores, o valor do m 2 homogeneizado será obtido através da expressão:





Onde:

V - valor do m 2 homogeneizado

Vv - valor a vista do lote

S - área do lote

Fat - fator de atualização

Fof - fator e oferta

Ft - fator testada

Ff - fator profundidade

Fp - fator ponderação

- valor do m 2 corrigido dos elementos da amostra contidos no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média.

TÍTULO 2 - LANÇAMENTO DOS VALORES POR FACE DE QUADRA

SECÇÃO 2.1 - DOS PROCEDIMENTOS

CAPÍTULO 2.1.1 - DA METODOLOGIA

Art. 211 - 01 - A cada face de quadra dentro da zona homogênea deverá corresponder um valor unitário do m 2.

Art. 211 - 02 - Para os lançamentos do valor unitário do m 2. por face de quadra, serão considerados os aspectos melhoramentos públicos, condução e superfície.

CAPÍTULO 2.1.2 - CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO POR FACE DE QUADRA

Art. 21 - 2.01 - O cálculo do valor unitário básico do m 2. por face de quadra será a resultante da expressão:

q = VUB X Fp

Onde:

q - valor unitário do m 2. por face de quadra

VUB - valor unitário básico do m 2 da zona homogênea

Fp - fator de ponderação

Art. 21 - 2.02 - O cálculo do fator de ponderação (Fp) será a resultante da expressão:





Onde:

Os valores de fn correspondem a Fmp, Fcond e Fsup, calculados como nos capítulos anteriores.

CAPÍTULO 2.1.3 - DO FATOR ZONEAMENTO

Art. 21 - 3.01 - Quando a zona de uso da face de quadra considerada não coincidir com aquela predominante para a zona homogênea, deverão ser feitos ajustes, os quais terão como base fatores determinados através de levantamento estatísticos feitos com o objetivo de comparar a valorização imobiliária relativa na área em estudo.

Art. 21 - 3.02 - Na impossibilidade de se proceder aos levantamentos estatísticos indicados, recomenda-se o uso dos fatores abaixo, considerados para a situação de predominância da Zona Residencial Singular na zona homogênea.

Zona Residencial Singular

1,00

Núcleo Comercial da Zona Residencial Singular

1,30

Zona de Transição

1,30

Zona Industrial

1,20

Zona de Comércio Especial

1,20

Zona Residencial Coletiva 1

1,20

Zona Residencial Coletiva

1,40

Parágrafo Único - Se o zoneamento predominante não for Residencial Singular, os fatores devem ser ajustados obedecendo-se a proporcionalidade entre os valores da tabela acima.

CAPÍTULO 2.1.4 - DA CORREÇÃO DEVIDO A POLOS DE VALORIZAÇÃO

Art. 21 - 4.01 - No caso de existirem na face de quadra ou próximo dela, pólos de valorização imobiliária (Centros Comerciais, Centros Culturais e Outros) ou fatores diversos que possam alterar para mais ou para menos o valor do m 2. , sua influência deverá ser considerada, determinando-se as correções através de pesquisas ou outros procedimentos técnicos adequados.

TÍTULO 3 - DAS GLEBAS

SECÇÃO 3.1 - DA METODOLOGIA

CAPÍTULO 3.1.1 - DO MÉTODO COMPARATIVO

Art. 311 - 01 - Quando se tratar de glebas não loteadas, seu valor é obtido por comparação direta com outras propriedades similares, cujos valores já são conhecidos.

Parágrafo Único - Deverão ser levados em consideração os fatores utilizados para o cálculo do valor unitário básico das zonas homogêneas.

CAPÍTULO 3.1.2 - DO MÉTODO INVOLUTIVO

Art. 31 - 2.01 - Quando se tratar de glebas não loteadas e que não seja possível a utilização do método comparativo, deverá ser aplicado o método involutivo.

Art. 31 - 2.02 - O método involutivo refere-se a variante do método da renda em que o valor da gleba bruta é obtido a partir da receita global de todos os seus lotes (supondo-se então a gleba loteada), deduzidas as despesas de urbanização, de venda e as demais, bem como o lucro do empreendedor.

Parágrafo Único - Para a utilização do método involutivo usa-se a seguinte expressão:

V g = V L - D t - L

Onde:

V g - valor da gleba

V L - valor total dos lotes

D t - valor das despesas

L - valor do lucro

Art. 2º - Os elementos constantes dos capítulos anteriores, encontram-se sintetizados na tabela: Pesquisa e Homogeneização de Valores - Cálculo do Valor Unitário Básico - que faz parte integrante dessa Lei.

Art. 3º - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

PAÇO MUNICIPAL, 10 DE DEZEMBRO DE 1985

JOSÉ ROBERTO MAGALHÃES TEIXEIRA

Prefeito Municipal


  • Ouvindo... Clique para parar a gravao...