INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 02/2024

(Publicação DOM 21/08/2024 p.24)

Apresentação do projeto de habitação multifamiliar horizontal e condomínio de lotes (art. 88, L.C. 208/2018)

O Diretor do Departamento de Uso e Ocupação do Solo, no uso de suas atribuições legais,
Considerando:
A necessidade de substituição de projetos de unidades privativas pertencentes a Habitações Multifamiliares Horizontais (HMH);
A dificuldade de aplicação das disposições da Legislação vigente e demais legislações correlatas a análise desses projetos;
A necessidade do estabelecimento de critérios que, de forma genérica, possibilite que cada condomínio observe os parâmetros permitidos pela legislação, sem prejuízos a qualquer de suas unidades;
A Lei Federal nº 13.465/2017, que estabelece a figura de condomínios de lotes.

Estabelece:

Art. 1º  O projeto simplificado de Habitação Multifamiliar Horizontal (HMH) deve apresentar (em conformidade com Decreto 23.443/2024 ou outro que venha substituí-lo):
I - Quadro de áreas privativas quando aplicável;
II - Quadro de potenciais construtivos quando aplicável;
III - Notas de projeto específicas para a tipologia de Habitação Multifamiliar Horizontal (HMH);
IV - Indicação dos agrupamentos de fachadas de unidades em conformidade com a legislação.

Art. 2º  O projeto para aprovação de Unidades Privativas de HMH deverá ser protocolizado separadamente do processo de aprovação do empreendimento HMH, com identificação da unidade em planta, devendo ser:
I - Indicada a Área do Terreno do empreendimento e da Unidade Privativa no Quadro de áreas;
II - Indicada no Quadro de áreas, a Área livre como sendo o resultado da Área privativa da unidade menos a Área ocupada;
III - Indicado o subtítulo no Projeto Simplificado: "Substituição de projeto IN XX/XXXX - Protocolo XX/XX/XXX", onde o número de protocolo refere-se ao protocolo de aprovação do empreendimento e da IN, é o número da presente Instrução Normativa;

Art. 3º  Farão parte do quadro das áreas privativas com suas respectivas definições/fórmulas, quando não houver unidades privativas sobrepostas e/ou sobreposição de unidades privativas a áreas comuns do empreendimento, as seguintes colunas:
I - Unidade: denominação da unidade privativa, com sua respectiva identificação em implantação específica;
II - Área da unidade privativa: área de uso exclusivo da unidade;
III - Área da unidade ideal: A soma das áreas das unidades ideais será igual à área do terreno. Deve ser feita a partir do seguinte cálculo: (Área privativa da unidade X Área do terreno do empreendimento)  áreas privativas;
IV - Existente: área com existência de Certificado de Conclusão de Obra emitido anteriormente a aprovação em análise;
V - Aprovado: as áreas construídas das unidades, que receberam Alvará de Aprovação que esteja vigente no momento da análise, devem ser indicadas nesta coluna;
VI - A Regularizar: áreas construídas anteriormente a aprovação em análise, executadas sem alvará de execução para tal, devem ser indicadas nesta coluna;
VII - A construir: se existir áreas a serem construídas na aprovação em análise, estas devem ser indicadas nesta coluna;
VIII - Área total da unidade;
IX - Coeficiente de Aproveitamento de Projeto: é o resultado do cálculo: Área total da unidade / Área da unidade ideal, devendo ser indicado em decimais com 4 casas, na forma X,XXXX;
X - Área permeável da unidade: é a área permeável indicada no projeto localizada no espaço da unidade privativa.
XI - Taxa de permeabilidade da unidade: é o resultado do cálculo: Área permeável da unidade / Área da unidade ideal, devendo ser indicado em decimais com 4 casas, na forma X,XXXX;
XII - Taxa de ocupação projetada da unidade: é o resultado do cálculo: Área ocupada da unidade / Área da unidade ideal, devendo ser indicado em decimais com 4 casas, na forma X,XXXX;
§ 1º   As áreas ideais das unidades poderão ser corrigidas em suas casas decimais para que a soma das áreas ideais de todas as unidades seja igual à área do terreno.
§ 2º  Quando alguma das colunas relacionadas neste item não se aplicar ao projeto, a mesma poderá ser suprimida do quadro de áreas privativas.

Art. 4º  Farão parte do quadro de potenciais construtivos com suas respectivas definições/fórmulas, quando não houver unidades privativas sobrepostas e/ou sobreposição de unidades privativas a áreas comuns do empreendimento, as linhas:
I - Coeficiente de Aproveitamento mínimo por unidade ideal: é o resultado do cálculo: [(CA mínimo do zoneamento X Área do terreno) - Área construída comum] / Área do terreno, devendo ser indicado em decimais com 4 casas, na forma X,XXXX;
II - Coeficiente de Aproveitamento máximo por unidade ideal: é o resultado do cálculo: [(CA máximo do zoneamento X Área do terreno) - Área construída comum] / Área do terreno, devendo ser indicado em decimais com 4 casas, na forma X,XXXX;
III - Coeficiente de Aproveitamento básico por unidade ideal: é o resultado do cálculo: [(CA básico da legislação X Área do terreno) - Área construída comum] / Área do terreno, devendo ser indicado em decimais com 4 casas, na forma X,XXXX;
IV - Taxa de permeabilidade mínima por unidade ideal: é o resultado do cálculo: [(Taxa de permeabilidade da legislação X Área do terreno) - Área permeável em área comum] / Área do terreno, devendo ser indicado em decimais com 4 casas, na forma X,XXXX;
V - Taxa de ocupação máxima por unidade ideal: é o resultado do cálculo: [(Taxa de ocupação da legislação X Área do terreno) - Área ocupada comum] / Área do terreno, devendo ser indicado em decimais com 4 casas, na forma X,XXXX;
Parágrafo único.  Quando alguma das taxas previstas no presente artigo não se aplicar ao projeto, a mesma deverá ser suprimida do quadro.

Art. 5º  A "Área Comum" de um empreendimento Habitacional Multifamiliar Horizontal, a que se refere o artigo anterior pode ser projetada de duas formas:
I - Área projetada e/ou executada no condomínio, conforme demonstrado em planta e no quadro de áreas do projeto.
II - A área máxima a ser edificada em área comum, que corresponde as áreas representadas no projeto somadas a possíveis futuras ampliações, não sendo, em hipótese  alguma, permitido a sua extrapolação.
a) No caso do inciso II, a projeção da área de futuras ampliações não poderá ser computada como área permeável comum no cálculo da Taxa de permeabilidade mínima por unidade ideal do artigo anterior.
b) No momento da aprovação, ou por meio de reunião de condomínio quando este já estiver implantado, o interessado deverá escolher entre a opção do inciso I ou II do presente artigo, e declarar oficialmente no protocolo, apresentando o projeto com suas devidas atualizações, se for o caso.
c) Em condomínios já implantados, caso não haja manifestação do interessado em conformidade com a alínea "b", será dado continuidade conforme o projeto aprovado anteriormente.
d) Em condomínios aprovados em conformidade com o Inciso I, alterações das áreas comuns poderão ser aprovadas pela PMC, somente se acompanhadas de Ata de reunião de condomínio com 100% de adesão e aprovação e informação referente a alteração dos potenciais construtivos das unidades privativas.
e) No caso da opção pelo inciso II do presente artigo, a análise de projetos das unidades poderão ser concluídas independente da regularidade das áreas comuns;

Art. 6º  Notas de projeto de Habitação Multifamiliar Horizontal (HMH):
Este projeto foi analisado conforme o estabelecido pelo Decreto nº 23.443/2024 (ou outro que venha a substituí-lo).
Os estabelecimentos a instalarem-se nesta edificação ficarão sujeitos às restrições de uso da Legislação edílica vigente da Prefeitura Municipal de Campinas.
Os espaços de lazer deverão ficar separados dos locais de circulação e de estacionamento de veículos, das instalações de gás e dos depósitos de lixo.
Atende ao Art. 55 da Lei Complementar nº 09/2003.
Atende a permeabilidade mínima, com XXX,XX m², sendo que XXX,XX m² encontram-se na área comum do condomínio em conformidade com a LC 208/18.
Atende à permeabilidade visual, conforme Art. 110 da Lei Complementar nº 208/2018.

Art. 7º  Não será permitida regularização de edificação irregular que estiver extrapolando o Coeficiente de Aproveitamento máximo por unidade ideal ou a Taxa de ocupação máxima por unidade ideal ou não estiver atendendo a Taxa de permeabilidade mínima por unidade ideal, salvo quando houver legislação específica em vigor para regularizar área irregular.

Art. 8º  A presente instrução normativa entra em vigor a partir da data de sua publicação.

Art 9º  Fica cancelada a Instrução Normativa nº 001/16.

ANEXO I
Modelo de Tabelas de áreas privativas e Potenciais construtivos

ANEXO II

Campinas, 19 de agosto de 2024

RUI ANTÔNIO CEREGATTI
DIRETOR DO DEPARTAMENTO DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO